Cómo Calcular el ROI de una Propiedad de Inversión

El 67% de inversionistas novatos compra basándose en emoción o en el argumento del vendedor. El 92% de inversionistas experimentados compra solo cuando los números confirman lo que dicen las palabras.

Métrica #1: Cap Rate (Tasa de Capitalización)

Fórmula: Cap Rate = Ingreso Neto Anual / Precio de Compra × 100

Ejemplo real: Departamento en Mérida Norte comprado en $1,800,000 MXN. Renta mensual: $12,000. Gastos anuales (mantenimiento + predial + admin): $18,000.

Ingreso neto: ($12,000 × 12) - $18,000 = $126,000
Cap Rate: $126,000 / $1,800,000 × 100 = 7.0%

Cap Rate saludable en México: 6-9% dependiendo de la ciudad. Menor a 5% = solo vale si hay alta plusvalía proyectada.

Métrica #2: Flujo de Efectivo Mensual

Si compras con hipoteca (lo más común): Flujo = Renta - Hipoteca - Gastos

Mismo ejemplo con hipoteca al 10.5% a 15 años sobre 70% del valor:
Hipoteca: $12,600/mes. Renta: $12,000. Gastos: $1,500/mes.
Flujo: $12,000 - $12,600 - $1,500 = -$2,100/mes

Flujo negativo no significa mala inversión si la plusvalía compensa. Pero necesitas poder sostener ese déficit mensual.

Métrica #3: ROI Total a 5 años

ROI Total = (Plusvalía + Flujo acumulado - Enganche) / Enganche × 100

Asumiendo 12% plusvalía anual (Mérida): la propiedad de $1.8M vale $3.17M en 5 años.
Enganche 30%: $540,000. Flujo acumulado (negativo): -$126,000.
Ganancia neta: $3,170,000 - $1,800,000 - $126,000 = $1,244,000
ROI sobre enganche: $1,244,000 / $540,000 = 230% en 5 años

Señales de alarma en una propiedad de inversión

• Cap rate menor al 5% sin plusvalía proyectada documentada
• Zona sin desarrollo de infraestructura planeado
• Propiedades similares con más de 6 meses en mercado sin moverse
• Desarrolladora sin proyectos entregados previos verificables